Wenn sich eine Scheidung abzeichnet und ein Haus im Aude schnell verkauft werden muss, kollidieren der gerichtliche Zeitplan und der Immobilienzeitplan. Die Immobilie unterliegt bestimmten Regeln, solange die Scheidung nicht endgültig ist, und jede verlorene Woche kann die steuerlichen Aspekte oder die Verteilung des Preises komplizieren. Diese Einschränkungen zu verstehen, bevor die erste Anzeige veröffentlicht wird, verhindert Blockaden, die einen schnellen Verkauf in einen monatelangen Prozess verwandeln.
Steuerbefreiung bei Veräußern nach Trennung: die steuerliche Falle, die wenige voraussehen
Sie haben das gemeinsame Zuhause seit mehreren Monaten verlassen und denken, dass der Verkauf von der Spekulationssteuer befreit bleibt, weil es Ihr Hauptwohnsitz war? Das ist nur unter bestimmten Bedingungen wahr.
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Die Finanzbehörde akzeptiert, dass der ausgezogene Ex-Partner die Steuerbefreiung behält, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Trennung der Hauptwohnsitz des Paares war, wenn der andere Partner dort weiterhin wohnt und wenn der Verkauf innerhalb eines als normal erachteten Zeitrahmens erfolgt.
Dieser Zeitraum beträgt in der Regel ein Jahr zwischen dem tatsächlichen Verkaufsangebot und der Unterzeichnung des Vertrags. Die Behörde kann jedoch einen längeren Zeitraum akzeptieren, wenn der lokale Markt, der geforderte Preis, die Eigenschaften der Immobilie und die unternommenen Schritte (Veröffentlichung von Anzeigen, Agenturaufträge) berücksichtigt werden.
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Konkreter gesagt, für ein Haus in einem Dorf im Aude, wo potenzielle Käufer weniger zahlreich sind als in Narbonne oder Carcassonne, kann ein etwas längerer Zeitraum toleriert werden. Die Bedingung: nachweisen zu können, dass das Verkaufsangebot von Anfang an real und aktiv war. Wenn man den dringenden Verkauf eines Hauses im Aude aufgrund von Scheidung in Betracht zieht, muss man daher das Datum des ersten Verkaufsauftrags genau festhalten und jeden Nachweis über die Veröffentlichung aufbewahren.
Die Anzeige so früh wie möglich zu veröffentlichen, schützt beide Ex-Partner steuerlich, auch wenn das Scheidungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist.
Zustimmung beider Ehepartner und Verkauf der Familienwohnung im Aude
Solange die Scheidung nicht endgültig ist, erfordert der Verkauf der Familienwohnung die Zustimmung beider Ehepartner, auch wenn nur einer Eigentümer ist. Dies wird durch Artikel 215 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgeschrieben, der diese Mitverwaltung auferlegt. Wenn einer der Partner ablehnt, kann der Verkauf nicht stattfinden.
Der Ehepartner, der seine Zustimmung nicht gegeben hat, kann die Annullierung des Verkaufs innerhalb eines Jahres ab dem Tag, an dem er davon Kenntnis erlangt hat, verlangen, jedoch niemals mehr als ein Jahr nach der Auflösung des ehelichen Güterstands.
Was tun, wenn der andere den Verkauf ablehnt?
Es gibt zwei Hebel:
- Den Familienrichter um die Erlaubnis bitten, allein zu verkaufen, indem nachgewiesen wird, dass die Ablehnung des anderen Partners die Interessen der Familie gefährdet oder die Liquidation des gemeinsamen Vermögens beeinträchtigt.
- Durch einen gerichtlichen Verkaufszwang gehen, ein längerer Prozess, bei dem das Gericht die Zwangsversteigerung der gemeinsamen Immobilie anordnet. Diese Option verlängert die Fristen erheblich und reduziert oft den erzielten Preis.
- Eine Abfindung verhandeln: einer der Ehepartner kauft den Anteil des anderen, was den Verkauf der Immobilie auf dem Markt vermeidet. Diese Lösung setzt eine ausreichende Kreditfähigkeit voraus.
Der einvernehmliche Weg bleibt der schnellste und rentabelste für beide Parteien. Eine Einigung über den Preis und die Verteilung des Verkaufserlöses, die vom Notar formalisiert wird, ermöglicht es, innerhalb weniger Wochen einen Vorvertrag zu unterzeichnen.
Bewertung der Immobilie und Preisstrategie für einen schnellen Verkauf im Aude
Ein realistischer Preis von Anfang an ist die Variable, die die Dauer des Verkaufs bestimmt. In einem Scheidungskontext verzerren zwei häufige Verzerrungen die Schätzung: die emotionale Bindung an die Immobilie und die Uneinigkeit zwischen den Partnern über ihren Wert.
Warum ist diese Preiswahl so entscheidend? Weil ein Haus, das in einem Markt wie dem im Aude zu teuer angeboten wird, ohne Besichtigungen online bleibt, an Attraktivität verliert und schließlich nach mehreren Preisreduzierungen unter seinem tatsächlichen Wert verkauft wird.
Konkrete Bewertungskriterien im Aude
Die Bewertung basiert auf messbaren Kriterien, die jeder potenzielle Käufer vergleichen wird:
- Die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer und Schlafzimmer, das Vorhandensein einer Garage oder eines Nebengebäudes.
- Die Größe des Grundstücks, seine Ausrichtung und die Qualität der unmittelbaren Umgebung (Wohnviertel, Dorf, Nähe zu Narbonne).
- Die Energieeffizienz der Immobilie, die zu einem wichtigen Verhandlungsfaktor geworden ist: eine schlecht eingestufte Villa im DPE wird einen Abschlag erfahren, den die Käufer kennen.
- Der allgemeine Zustand: Einbauküche, neues Dach, normgerechte Abwasserentsorgung. Jeder nicht behobene Mangel wird vom Käufer bewertet.
Zwei unabhängige Schätzungen durchführen zu lassen, vermeidet Konflikte zwischen Ex-Ehepartnern über den Wert der Immobilie. Ein Notar und ein lokaler Immobilienmakler geben in der Regel vergleichbare Preisspannen an, die als Verhandlungsbasis dienen.
Vor oder nach der Scheidung verkaufen: Auswirkungen auf die Teilung
Vor der Scheidung zu verkaufen, ermöglicht es, den Preis im Vertrag zu verteilen, was die Liquidation vereinfacht. Der Notar hält direkt im Teilungsvertrag die Summe fest, die jedem zusteht. Der Verkauf vor der Scheidung vermeidet die Nachscheidungsindivision, die häufig eine Quelle für langanhaltende Konflikte ist.
Nach der Scheidung zu verkaufen bedeutet, dass die Immobilie im Miteigentum zwischen den Ex-Partnern bleibt. Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen, aber der andere kann vorübergehend widersprechen. Der Richter kann auch anordnen, dass das Miteigentum für einen maximalen Zeitraum aufrechterhalten wird, wenn Umstände dies rechtfertigen (z. B. minderjährige Kinder, die die Wohnung bewohnen).
Benutzungsentschädigung: eine oft ignorierte Kosten
Der Ex-Partner, der die Immobilie nach der Trennung weiterhin allein bewohnt, kann gegenüber dem anderen eine Benutzungsentschädigung schulden. Diese Entschädigung, die auf dem Mietwert der Immobilie basiert, reduziert den Nettobetrag desjenigen, der im Haus bleibt. Dies nicht zu berücksichtigen, verzerrt die wirtschaftliche Berechnung von “ich behalte das Haus, bis ich verkaufe”.
Für ein Haus im Aude, sei es eine Villa mit Grundstück in der Nähe von Narbonne oder ein Dorfhaus in einer ländlicheren Gegend, bestimmt die Schnelligkeit des Verkaufsangebots das finanzielle Gleichgewicht der Teilung. Jeder Monat im Miteigentum kostet in Form von Benutzungsentschädigung, laufenden Kosten und entgangenen Chancen auf den Preis.
Am effektivsten ist es, einen lokalen Fachmann sofort nach der grundsätzlichen Einigung zwischen den beiden Parteien zu beauftragen, einen Preis festzulegen, der sich am Markt im Aude orientiert, und innerhalb der ersten Wochen eine Vorvertragsunterzeichnung anzustreben. Das Immobilienvermögen lässt sich besser liquidieren, wenn beide Ex-Partner in die gleiche Richtung gehen, auch wenn diese Richtung durch die Umstände vorgegeben wurde.