Eine Gemeinde verkauft keine Häuser wie eine Privatperson, die eine Anzeige aufgibt. Die Frage “ein Haus bei der Gemeinde kaufen” umfasst zwei unterschiedliche Mechanismen: den Erwerb von Eigentum aus dem kommunalen Privatvermögen und, viel häufiger, das städtische Vorkaufsrecht. Letzteres ermöglicht es der Gemeinde, nicht zu verkaufen, sondern vorrangig ein von einem privaten Eigentümer zum Verkauf angebotenes Grundstück zu kaufen. Diese Unterscheidung zu verstehen, vermeidet mehrere kostspielige Missverständnisse.
Kommunales Privatvermögen: wenn die Gemeinde ein Grundstück zum Verkauf anbietet
Die Gemeinden besitzen manchmal Wohnungen, Grundstücke oder Gebäude, die in ihrem Privatvermögen verzeichnet sind. Diese Immobilien können übertragen werden, jedoch nicht frei und ohne Bedingungen. Die Gemeinde muss öffentliche Bekanntmachungspflichten und, je nach Fall, Wettbewerbsbedingungen einhalten.
In der Praxis veröffentlicht die Gemeinde eine Verkaufsanzeige (Aushang, kommunale Website, manchmal auch eine Anzeige in der lokalen Presse). Der Gemeinderat berät, um die Übertragung zu genehmigen und einen Preis festzulegen, oft nach Konsultation des Dienstes für Domänen (France Domaines). Der Notar tritt dann ein, um den Vertrag abzuschließen, genau wie bei einem klassischen Verkauf.
Diese Art von Transaktion bleibt marginal. Die Gemeinden übertragen hauptsächlich unbebaute Parzellen oder Gebäude, die sie nicht mehr nutzen möchten. Wenn Sie an einem Grundstück interessiert sind, besteht der Prozess darin, die Beschlüsse des Gemeinderats und die Bekanntmachungen zu überwachen. Um den rechtlichen Rahmen, der diese Vorgänge regelt, näher zu beleuchten, erläutert die Website Alpha Immobilier die verschiedenen Szenarien zwischen Gemeinde und Immobilienkauf.
Städtisches Vorkaufsrecht: die Gemeinde kauft, nicht der Privatmann
Der häufigste Mechanismus, bei dem die Gemeinde in eine Transaktion eingreift, ist das städtische Vorkaufsrecht (DPU). Das Prinzip ist einfach: Wenn ein Eigentümer ein Grundstück in einem durch einen Gemeinderatsbeschluss festgelegten Vorkaufsgebiet verkauft, kann die Gemeinde anstelle des vorgesehenen Käufers eintreten und das Grundstück erwerben.
Die Absichtserklärung zur Veräußerung, obligatorischer Ausgangspunkt
Der Verkäufer (über seinen Notar) übermittelt eine Absichtserklärung zur Veräußerung (DIA) an die Gemeinde. Dieses Dokument gibt den Preis, die Verkaufsbedingungen und die Identität des vorgesehenen Käufers an. Ohne DIA ist der Verkauf rechtlich nichtig.
Die Gemeinde hat dann eine Frist, um zu antworten. Nach Ablauf dieser Frist, wenn die Gemeinde nicht reagiert hat, wird der Verkauf normal mit dem ursprünglichen Käufer fortgesetzt. Wenn die Gemeinde beschließt, das Vorkaufsrecht auszuüben, ersetzt sie den Käufer und wird Eigentümer des Grundstücks.
Die betroffenen Zonen decken nicht das gesamte Gebiet ab
Das DPU gilt nicht überall. Es muss ein Beschluss des Gemeinderats vorliegen, der die Vorkaufszonen definiert, die in der Regel den Bereichen entsprechen, die durch einen lokalen Flächennutzungsplan abgedeckt sind. Um zu erfahren, ob ein Grundstück betroffen ist, erfolgt die Überprüfung beim Stadtplanungsdienst der Gemeinde oder über das im Vorfeld des Verkaufs angeforderte Flächennutzungszertifikat.
Wann die Gemeinde den Verkauf Ihres Hauses blockieren oder lenken kann
Das Vorkaufsrecht ist keine Ermessensentscheidung. Die Gemeinde muss ihre Entscheidung durch ein Projekt von allgemeinem Interesse rechtfertigen: Schaffung von Sozialwohnungen, öffentliche Einrichtungen, Entwicklung wirtschaftlicher Aktivitäten, Verbesserung des urbanen Umfelds. Die jüngste Rechtsprechung erinnert daran, dass ein konkretes Projekt nicht vollständig festgelegt sein muss, aber ausreichend real und identifizierbar sein muss.
Dieser Punkt ist zentral für Verkäufer wie für Käufer. Wenn die Gemeinde ohne solide Begründung vorgeht, kann die Entscheidung vom Verwaltungsgericht aufgehoben werden. Mehrere aktuelle gerichtliche Entscheidungen haben diese Anforderung an die Begründung bestätigt.
Vorkaufsrecht zu einem niedrigeren Preis: ein Druckmittel
Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, den vom Verkäufer geforderten Preis zu akzeptieren. Sie kann einen niedrigeren Betrag anbieten. In diesem Fall hat der Verkäufer drei Optionen:
- Den von der Gemeinde angebotenen Preis akzeptieren, und der Verkauf wird zu diesem reduzierten Betrag abgeschlossen.
- Ablehnen und seinen ursprünglichen Preis beibehalten, was eine Verhandlungsphase eröffnet, die zur Anrufung des Enteignungsrichters führen kann, um den Preis festzulegen.
- Sein Grundstück einfach aus dem Verkauf zurückziehen, was das Vorkaufsverfahren beendet.
Dieser Mechanismus verleiht der Gemeinde eine echte Einflussnahme auf den lokalen Markt. Ein Käufer, der dachte, das ideale Haus gefunden zu haben, kann die Transaktion von einem Tag auf den anderen annuliert sehen.
Hauptwohnsitzservitut: ein neues Instrument seit Ende 2024
Über das Vorkaufsrecht hinaus haben die Gemeinden nun ein zusätzliches Instrument. Das Gesetz vom 19. November 2024 hat ein Hauptwohnsitzservitut eingeführt, das in bestimmten angespannten Zonen anwendbar ist. Dieses Instrument ermöglicht es einer Gemeinde, vorzuschreiben, dass neu gebaute Wohnungen in einem definierten Gebiet als Hauptwohnsitz genutzt werden müssen.
Es handelt sich nicht um ein Kaufrecht, sondern um eine Nutzungsbeschränkung, die sich direkt auf den Wert und die Attraktivität eines Grundstücks auswirkt. Ein Investor, der nach einem Zweitwohnsitz oder einer touristischen Unterkunft in einem Gebiet sucht, das diesem Servitut unterliegt, sieht sich einem Verbot gegenüber. Die Gemeinde blockiert nicht den Verkauf, sondern lenkt die Art des Erwerbsprojekts.
Überprüfungen vor dem Kauf eines mit der Gemeinde verbundenen Hauses
Ob das Grundstück aus dem kommunalen Privatvermögen stammt oder einfach in einem Vorkaufsgebiet liegt, mehrere Überprüfungen sind vor dem Engagement erforderlich:
- Ein Flächennutzungszertifikat bei der Gemeinde anfordern, um die Servitute, die Zonierung und das Vorhandensein eines Vorkaufsrechts auf dem Grundstück zu erfahren.
- Die Beschlüsse des Gemeinderats einsehen, wenn die Gemeinde direkt ein Grundstück verkauft, um den Preis und die Bedingungen der Übertragung zu überprüfen.
- Beim Notar überprüfen, ob die DIA erledigt wurde (d.h. ob die Gemeinde auf das Vorkaufsrecht verzichtet hat), bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
- Informationen über das mögliche Vorhandensein eines Hauptwohnsitzservituts in dem betroffenen Gebiet einholen, insbesondere für Neubauprojekte.
Der Notar spielt in all diesen Schritten eine Schlüsselrolle. Er übermittelt die DIA, überprüft die Erledigung des Vorkaufsrechts und stellt sicher, dass der Verkauf alle städtebaulichen Anforderungen erfüllt.
Der Kauf “bei der Gemeinde” bleibt also die Ausnahme. In der überwiegenden Mehrheit der Fälle tritt die Gemeinde nicht als Verkäuferin auf, sondern als Schiedsrichter, der in eine Transaktion eingreifen kann. Diese Mechanismen vor der Unterzeichnung zu kennen, schützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vor unangenehmen Überraschungen wenige Tage vor dem endgültigen Vertrag.
